Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться

Согласно ст. 7 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК), земли сельскохозяйственного назначения являются одной из семи категорий в составе земель Российской Федерации. Как следует из содержания ст. 78, 81 ЗК, земли сельскохозяйственного назначения имеют несколько видов разрешенного использования:

  • для ведения личного (подсобного) хозяйства;
  • для дачного строительства;
  • для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
  • для садоводства;
  • для животноводства;
  • для огородничества;
  • для производства сельскохозяйственной продукции;
  • для других видов деятельности, связанных с сельским хозяйством.

Вид разрешенного использования отдельно указывается в графе свидетельства о праве собственности, пункте договора аренды и других документах, удостоверяющих право на землю, а также может быть прописан в правоустанавливающих актах на земельные участки. Земли данной категории прежде всего предназначены для возделывания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Кроме выращивания сельскохозяйственной продукции, все виды использования земель сельскохозяйственного назначения предусматривают право собственника земельного участка на его застройку, что закреплено ст. 263 Градостроительного Кодекса, ст. 40 Земельного Кодекса.

Закон разрешает возводить на землях сельхозназначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Земельные участки для садоводческих, огороднических и дачных целей предоставляются с правом возведения жилого строения, хозяйственных построек и сооружений.

На приусадебном земельном участке разрешено возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Однако не стоит забывать, что строительство любого объекта должно осуществляться в соответствии с планом зонирования территории и соблюдением установленных норм и правил.

Запрет строительства на землях сельскохозяйственного назначения предусмотрен п. 3 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», согласно которому полевые земельные участки используются исключительно для производства сельскохозяйственной продукции.

При запретах и ограничениях в способах использования земельных участков в документы, удостоверяющие право на землю, вносится соответствующая запись, например, «без права возведения зданий и сооружений».

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земель сельхозназначения, обязаны использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешенного использования. Хозяйственная деятельность человека не должна причинять вред земле как природному объекту: приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям.

В случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке.

Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют некоторые ограничения в их практическом использовании, что касается, в том числе капитального строительства. Этот насущный вопрос волнует многих наших граждан, ведь многие из них стали владельцами участков с приставкой «сельхоз» в названии.

Для начала неплохо будет знать, что же представляют собой земли сельхозназначения и какие виды земель такого направления существуют. Согласно статьям Земельного кодекса РФ под определение земель сельскохозяйственного назначения попадают участки, расположенные за пределами черты городских или сельских поселений и предоставленные населению для производства продуктов сельскохозяйственного назначения, в частности, используемых в пищу или в качестве сырья.

Какие виды земель сельхозназначения выделяют?

Виды земель сельхозназначения:

  • Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
  • Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
  • Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
  • Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
  • Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

  • Ведение личного хозяйства;
  • Сельхозпроизводство;
  • Крестьянско-фермерское хозяйство;
  • Строительство дачи;
  • Садоводство;
  • Рыбное хозяйство;
  • Научно-исследовательская деятельность;
  • Охотничьи хозяйства;
  • Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом – если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Статья 77 Земельного кодекса. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Комментарии к ст. 77 ЗК РФ

1. В Земельном кодексе РФ глава о землях сельскохозяйственного назначения неспроста располагается первой среди глав, посвященных отдельным категориям земель: сельскохозяйственные земли являются наиболее важными и самыми ценными среди всех земель. В сельском хозяйстве земля выступает в качестве основного средства производства, при этом используется такое уникальное ее качество, как продуктивность — способность к воспроизводству сельскохозяйственных растений. Соответственно, законодательством установлен ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, перевода их в другую категорию, осуществлением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.

Комментируемая статья не содержит детального определения земель сельскохозяйственного назначения; основной критерий отнесения земель к данной категории соответствует их основному целевому назначению — использование для нужд сельского хозяйства. При этом точного определения сельскохозяйственных нужд, как и собственно сельского хозяйства, в законодательстве также не существует; сельскохозяйственным производством, согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 г. N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (в целях данного Закона), признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг. Перечень продукции, относимой в соответствии с указанным Законом к сельскохозяйственной, утверждается Постановлением Правительства РФ.

Однако обычно в земельном законодательстве использование земли в сельскохозяйственных целях понимается шире: производство растениеводческой и животноводческой продукции любыми субъектами — и сельскохозяйственными организациями, и гражданами — и в любых объемах (в том числе если указанная продукция производится гражданами для собственного потребления), а также деятельность, обеспечивающая такое производство: например, сенокошение и пастьба скота, размещение сельскохозяйственных построек, подъездных путей, защитных лесонасаждений и т.п. В статье 78 комментируемого Кодекса указано более подробно, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Однако, как видим, исчерпывающего перечня таких целей не установлено, и установить их, видимо, невозможно, поскольку сельское хозяйство включает в себя многообразную деятельность — это и звероводство, и прудовое рыбоводство, и организация хранения производимой продукции, и ее первичной переработки, и многое другое.

Сельскохозяйственная деятельность может осуществляться не только на землях сельскохозяйственного назначения.

Так, например, земельные участки личных подсобных хозяйств делятся на приусадебные и полевые наделы (см. комментарий к ст. 78); первые находятся в черте населенного пункта, вторые — за этой чертой. Соответственно, данные земельные участки относятся к разным категориям земель и их правовой режим отличается.

На землях населенных пунктов — в городе, поселке, селе — в соответствии с градостроительными регламентами могут быть выделены территориальные зоны сельскохозяйственного использования, в которые входят, например, индивидуальные жилые дома с участками личных подсобных хозяйств, коллективные огороды, земельные участки расположенных на территории населенного пункта сельскохозяйственных организаций.

Главный принцип, по которому названные земли отделяются от земель сельскохозяйственного назначения, — это их нахождение в пределах границы населенного пункта, на что указано и в п. 1 комментируемой статьи. Согласно п. 2 ст. 83 ЗК РФ границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий; они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.

Использование земельных участков в сельскохозяйственных целях на иных кроме сельскохозяйственного назначения категориях земель носит второстепенный по отношению к основному целевому назначению той или иной категории и чаще всего временный характер.

Так, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 85 ЗК РФ). Земли промышленности и иного специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства (п. 6 ст. 87 ЗК РФ). На полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта свободные земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования (подп. 3 п. 2 ст. 90 ЗК РФ), при этом в границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление распашки земли и выпаса скота .

Постановление Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611 «О порядке установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог» // СЗ РФ. 2006. N 42. Ст. 4385.

В соответствии с новым Лесным кодексом РФ (ст. 38) лесные участки могут предоставляться гражданам и юридическим лицам для ведения сельского хозяйства — сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, пчеловодства, северного оленеводства, выращивания сельскохозяйственных культур и иной сельскохозяйственной деятельности; на таких лесных участках допускается размещение ульев и пасек, возведение изгородей, навесов и других временных построек.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся не только земли, используемые для нужд сельского хозяйства, но и земли, предназначенные для этих целей: в составе данной категории земель имеется фонд перераспределения, в который входят земельные участки, права на которые граждан или юридических лиц по разным установленным законом причинам прекратились и которые подлежат предоставлению для сельскохозяйственного использования (см. комментарий к ст. 80). Кроме того, временно неиспользуемые земли, в частности занятые так называемыми неудобьями (например, оврагами), имеются в составе земельных участков, уже предоставленных для сельскохозяйственного использования, и подлежат вовлечению в хозяйственный оборот.

Земельный кодекс закрепляет лишь основные черты правового статуса земель сельскохозяйственного назначения, более подробно он урегулирован другими федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Этот Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Однако необходимо иметь в виду, что данный Закон не распространяется на участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Отношения по поводу участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируют также Федеральные законы: от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (в ред. от 3 ноября 2006 г.), от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения».

Ряд вопросов оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируется законодательством субъектов РФ. Большинством из них приняты специальные законы, в которых, в частности, устанавливаются: случаи бесплатной передачи гражданам на праве общей собственности земельных участков из сельскохозяйственных угодий, предоставленных сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования; перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли; случаи безвозмездного предоставления земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, а также бесплатной передачи религиозным организациям земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования; цена, по которой сельскохозяйственные организации и лица, ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, могут приобрести в собственность земельные участки или права аренды земельных участков, находящихся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

При этом, согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не допускается принятие субъектами РФ законов и иных нормативных актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому такие дополнительные правила и ограничения, если они содержатся в нормативном акте субъекта РФ, недействительны.

2. Земли сельскохозяйственного назначения неоднородны по своему составу и значению. В их составе есть, например, участки, занятые хозяйственными постройками аграрных предприятий, дорогами, а также неудобьями (овраги, балки, болота, гари). Поэтому законодательство разделяет сельскохозяйственные угодья и все остальные сельскохозяйственные земли.

Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятые многолетними насаждениями) составляют основную и наиболее ценную часть земель сельскохозяйственного назначения. Это лучшие, продуктивные земли, на которых, собственно, и произрастает продукция аграрного производства, поэтому Земельным кодексом установлен особый режим их предоставления, использования и изъятия (см. комментарий к ст. 85 ЗК РФ).

Кроме того, на сельскохозяйственных землях могут находиться водоемы и лесопосадки.

Такие водные объекты, как пруд и обводненный карьер, если они находятся на землях сельскохозяйственного назначения, включаются в состав этих земель, а не земель водного фонда. Согласно ст. 8 Водного кодекса РФ расположенные в границах земельного участка пруды и обводненные карьеры принадлежат на праве собственности тому же субъекту, которому принадлежит данный земельный участок (все остальные водные объекты находятся в федеральной собственности), и могут отчуждаться только вместе с земельным участком.

Понятия лесных насаждений Лесной кодекс РФ не определяет, но судя по тексту отдельных его статей (например, ст. 16) можно сделать вывод, что под ними понимаются деревья, кустарники и лианы в лесах. В соответствии с данным Кодексом леса располагаются как на землях лесного фонда, так и на землях иных категорий. При этом использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются (п. 2 ст. 6 ЛК РФ). Следовательно, если на землях сельскохозяйственного назначения располагаются леса, они используются для нужд сельского хозяйства, т.е. в данном случае приоритетным является ведение сельскохозяйственного производства, а леса исполняют главным образом функцию защиты земель от неблагоприятного воздействия посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств лесной растительности.

Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:

  • для ведения сельскохозяйственного производства;
  • для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.

Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.

Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.

Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.

Следует отметить две особенности правового режима:

  1. Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
  2. Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.

Виды разрешенного использования

Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.

Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:

  1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
  2. Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.
  3. Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., — всего 17 видов разрешенного использования).
  4. Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
  5. Земли, на которых расположены леса.
  6. Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.

Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:

  • основные;
  • условно разрешенные;
  • вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.

Оценка земель

Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков I-VI категорий:

  1. Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
  2. Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:

  • определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
  • определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
  • выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
  • определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
  • определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
  • расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
  • определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
  • расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
  • расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
  • расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
  • расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
  • определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
  • расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
  • определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
  • расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
  • Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.
  • Особенности аренды и купли-продажи

    Оборот земель сельскохозяйственного назначения – совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.

    Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.

    Купля-продажа определяется такими факторами:

    • форма собственности на участок;
    • субъектный состав участников сделки;
    • вид разрешенного использования, и др.

    Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.

    Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.

    Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы

    В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.

    Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.

    Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

    Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство, в котором указывается:

    • кадастровый номер соответствующего земельного участка;
    • действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
    • обоснование для перевода участка в другую категорию.

    Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.

    В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.

    Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.

    Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения

    СТ 78 ЗК РФ

    1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

    крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

    хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

    некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

    опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

    общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

    2. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

    3. Использование земель сельскохозяйственного назначения допускается для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

    4. Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.

    Комментарий к Статье 78 Земельного кодекса РФ

    В комментируемой статье приведены цели, для которых могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения, а также субъекты, использующие эти земли. Основной целью использования земель сельскохозяйственного назначения законодатель установил сельскохозяйственное производство. При этом Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства» определяет сельскохозяйственное производство как совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг. Данное понятие охватывает достаточно широкий спектр видов экономической деятельности, с которой также могут быть связаны научно-исследовательские, учебные и иные цели, для достижения которых требуется использование земель сельскохозяйственного назначения.

    В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» под аквакультурой (рыбоводством) понимается деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры. Указанный Федеральный закон устанавливает, что земельные участки входят в состав рыбоводной инфраструктуры.
    ———————————
    СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3440.

    Перечисленный в комментируемой статье круг лиц, которым могут быть предоставлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, не является исчерпывающим. Из формулировок, применяемых законодателем при перечислении этих лиц, следует, что такие земельные участки могут быть приобретены любыми коммерческими и некоммерческими организациями, а также гражданами. Порядок предоставления земельных участков таким гражданам и юридическим лицам для целей, предусмотренных комментируемой статьей, установлен главой V.1 ЗК РФ.

    Обратим внимание, что определенные виды деятельности граждан и их объединений не могут быть осуществлены без использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.

    Так, крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (ст. 1 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

    Под личным подсобным хозяйством понимается форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции (ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»). Земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства и расположенные за пределами границ населенного пункта, признаются полевыми и используются для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений (ст. 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»).

    Возможность выращивания сельскохозяйственной продукции предусматривается также правовым режимом садовых и огородных земельных участков, предусмотренным ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с п. 7 ст. 4 Федерального закона «О сельскохозяйственной кооперации» садоводческие, огороднические и животноводческие кооперативы отнесены к числу сельскохозяйственных потребительских кооперативов и образуются для оказания комплекса услуг по производству, переработке и сбыту продукции растениеводства и животноводства.

    Несмотря на то что для целей выращивания сельскохозяйственной продукции могут использоваться и дачные земельные участки, тем не менее дачники не вошли в число лиц, деятельность которых относится к целям, связанным с сельскохозяйственным производством . В этой связи следует отметить, что после принятия Федеральных законов от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ и от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ не допускается предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения дачного хозяйства или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков на вид, предусматривающий ведение дачного хозяйства.
    ———————————
    См., например: Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 1295-О .

    Зачастую, в том числе в целях размещения государственных задач или вопросов местного значения, возникает необходимость осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения объектов, не связанных с сельскохозяйственным производством, а также с иными сельскохозяйственными целями. В первую очередь речь идет о линейных объектах. Пункт 2 комментируемой статьи допускает возможность осуществления строительства подобных объектов на землях сельскохозяйственного назначения, однако только при наличии утвержденного проекта рекультивации земель. Согласно п. 3 ст. 39.8 ЗК РФ требования к рекультивации земель и земельных участков устанавливаются в порядке, определенном Правительством РФ.

    Так, например, согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 2013 г. N 15104/12 отсутствие разработанного и утвержденного проекта рекультивации земель в совокупности с иными обстоятельствами может являться основанием для демонтажа воздушной линии электропередачи на железобетонных опорах, возведенных на землях сельскохозяйственного назначения.
    ———————————
    Вестник ВАС РФ. 2013. N 10.

    Следует обратить внимание, что законодатель допустил возможность использования земельных участков сельскохозяйственного назначения только на период строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов. В связи с этим эксплуатация этих объектов на землях сельскохозяйственного назначения без их перевода в земли иных категорий не допускается.

    В то же время отметим, что согласно ч. 14 ст. 26 Федерального закона от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, предназначенных в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и утвержденным проектом планировки территории для размещения линейных объектов федерального значения, регионального значения или местного значения, независимо от принадлежности таких земельных участков к определенной категории земель вносятся сведения о принадлежности таких земельных участков к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения, за исключением случаев, если такие земельные участки отнесены к категории земель населенных пунктов. При этом принятие решения о переводе земельного участка из одной категории земель в другую или об отнесении земельного участка к определенной категории земель не требуется.

    Казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, вправе приобретать в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (подп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

    Лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока, и их общинам в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности для размещения зданий, сооружений, необходимых в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока, земельные участки предоставляются на праве безвозмездного пользования на срок не более чем десять лет (подп. 13 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ). Для иных целей такие лица и их общины используют земельные участки на основании разрешения, выдаваемого органами государственной власти или органами местного самоуправления, уполномоченными на распоряжение соответствующими земельными участками (ст. 39.33 ЗК РФ).

    Согласно подп. 24 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение.

    Нововведением законодателя является указание на то, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, расположенные на расстоянии не более тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства (п. 4 комментируемой статьи).

    В целом данная норма представляется достаточно странной. Так, во-первых, обязанность использования земельного участка сельскохозяйственного назначения именно для целей сельского хозяйства предусматривается базовым определением земель сельскохозяйственного назначения, содержащимся в п. 1 ст. 77 ЗК РФ. Во-вторых, такой посыл законодателя не учитывает, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, отвечающие соответствующим критериям по расположению относительно сельских населенных пунктов, могут быть не предоставлены сельскохозяйственным товаропроизводителям, то есть быть в целом свободными от прав третьих лиц, что возлагает соответствующую обязанность на органы государственной власти или органы местного самоуправления, осуществляющие полномочия собственника в отношении таких земельных участков. В-третьих, указанное положение вступает в противоречие с п. 2 ст. 77 и п. 2 ст. 78 ЗК РФ, предусматривающими возможность использования сельскохозяйственных земель не только в целях, непосредственно связанных с сельским хозяйством, но и в иных целях, например для строительства нефтепроводов. В-четвертых, независимо от того, подпадает ли земельный участок сельскохозяйственного назначения под критерии, указанные в п. 4 комментируемой статьи, его неиспользование по целевому назначению влечет такие же правовые последствия, как и при неиспользовании иных земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 284 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 8.8 КоАП РФ).

    На основании вышеизложенного представляется, что проанализированное нововведение нуждается в дальнейшей конкретизации на законодательном уровне, в том числе в части подкрепления конкретными правовыми механизмами.

    Смотрите так же:

    • Образец заявления на увольнение по соглашению сторон при сокращении штата Увольнение по сокращению штатов Увольнение по сокращению штатов – это расторжение трудового договора по инициативе работодателя, связанное с ликвидацией должности в целом либо уменьшением […]
    • Ст 77 ч 8 тк рф Статья 77 ТК РФ. Общие основания прекращения трудового договора Основаниями прекращения трудового договора являются: 1) соглашение сторон (статья 78 настоящего Кодекса); 2) истечение […]
    • Закон об ипотеке возродил Закон об ипотеке возродил Geely запустила в продажу седан Emgrand 7 – в своих новых салонах Китайская компания Geely расширила свою дилерскую сеть в России, открыв десять новых […]
    • П3 Ч1 ст77 тк рф Трудовой кодекс РФ c комментариями Комментарий к статье 77 § 1. Прекращение трудового договора - окончание действия трудовых отношений работника с работодателем. Этим оно отличается от […]
    • Ч2 п1 ст 81 тк рф Ч2 п1 ст 81 тк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК […]