Покупка квартиры у продавца дарственная

Покупка подаренной квартиры — какой риск?

Добрый вечер, ст. 578 Гражданского кодекса РФ, содержит перечень оснований для отмены Договора дарения:

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.
3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Общий срок исковой давности, предусмотренный законом составляет 3 года (т.е. срок, в течение которого можно обратиться с иском в суд об отмене Договора дарения).

Неясным в данной ситуации является временной промежуток с октября 2011 года по 2012 год, когда Договор дарения прошёл государственную регистрацию. Принимая во внимание, что при дарении недвижимой вещи такой Договор подлежит государственной регистрации, кроме того, он является заключенным с того момента, когда пройдёт процедуру государственной регистрации.

Более точную информацию (заключение) можно дать, если ознакомиться с условиями данного Договора дарения.

Покупка дарственной квартиры, может ли кто-нибудь оспорить дарственную?

Здравствуйте,собираемся купить квартиру. На продавца 20 декабря 2015 года была оформлена дарственная матерью. 15 января 2016 года она умерла,а документы на право собственности он получил только 28 января 2016 года (справки с БТИ задержал).Прошло полгода. Грозит ли нам что то в покупке данной квартиры?может ли кто нибудь оспорить дарственную и объявиться какие нибудь наследники?можно в договоре купли-продажи оговорить что все спорные моменты будет решать продавец?

Ответы юристов (2)

Наследники могут оспорить договор дарения квартиры. Право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации права. Оговорить, что-либо в договоре купли-продажи по данному вопросу не возможно. Если бы договор дарения был совершен хотя-бы нотариальной форме, тогда другое дело, а если в простой письменной форме, то могут быть у Вас проблемы с этой квартирой. Наследники первой очереди — родители, дети, супруги. Также хочу обратить Ваше внимание на то, что никакие справки из БТИ для регистрации права собственности Вашему продавцу НЕ требовались в Росреестре.

Уточнение клиента

А если у него нотариально заверенная дарственная это что тл меняет?

10 Августа 2016, 22:21

Меняет. Пусть обращается в Росреестр для регистрации права собственности. В случае отказа в регистрации, обращается в суд. Перспектива успешного разрешения спора с Росреестром и возможно наследниками для него очень хорошая.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Риски покупки квартиры после дарения

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.

Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.

Признание договора недействительным

Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.

Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:

  • Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
  • Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;

Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:

  1. дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
  2. одаряемый, а ныне продавец квартиры, не мог являться на момент совершения сделки дарения работником какой-либо медицинской и образовательной организации, в которой наблюдался/проходил лечение или обучался даритель, а также работником социальной службы, которая оказывала дарителю возмездные или безвозмездные услуги и иных организаций подобного типа в которых даритель зависел от одаряемого или от самой организации.
  3. Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
  4. Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
  5. Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
  6. Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.

Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:

  • Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
  • Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.

Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником

Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.

Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно. Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов. То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.

ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:

  1. Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
  2. Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
  3. Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
  4. Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.

Сомнения при покупке квартиры естественны для любого приобретателя имущества, особенно после прочтения вышеперечисленных рисков и как показано не все они регламентируются соблюдением продавца закона.

В ситуации, когда намерение приобрести недвижимость больше чем обозначенные риски необходимо предпринять все возможные действия для того, чтобы обезопасить себя и совершаемую сделку и минимизировать возможные потери. Для этого существует алгоритм действий перед подписанием договора покупки:

1 шаг — при совершении любой сделки (а не только при покупке после дарения) покупатель запрашивает в Росреестре расширенную выписку ЕГРН со списком лиц, ранее являвшихся собственниками.

2 шаг – изучив, полученную информацию из ЕГРН покупатель подробнее расспрашивает продавца о его мотивах расстаться с недвижимостью и возможных намерениях по приобретению новой квартиры.

3 шаг – при наличии разумных мотивов и аргументов продавца, покупатель восстанавливает хронологию действий, связанных получением продавцом дарственной. К таким действиям относятся: взросление лиц, участвующих в сделке, их гибель, признание их недееспособными и о притязания третьих лиц на право собственности продавца.

4 шаг – покупатель требует у продавца информацию по возникшим вопросам, о квартире или сделке. В том числе вплоть до знакомства с дарителем, для того чтобы понять, что с его положением, и не существует ли у него на момент продажи квартиры одаряемым оснований и намерений для отказа от дарения или притязаний к одаряемому.

5 шаг – проанализировав, полученную информацию и к этому моменту с её помощью оценив все риски покупки квартиры по договору дарения ещё раз покупатель переходит к составлению договора покупки с обязательствами и гарантиями продавца вернуть деньги или компенсировать причинённый ущерб покупателю. Доверить договор следует юристам по гражданскому праву.

В ходе рассмотрения рисков покупки квартиры по договору дарения становится видно, насколько покупка жилья после дарения отличается от совершения стандартной сделки покупки, но при соблюдении указанных действий, подкрепления их справками, свидетельствами и запросами в подтверждение, что покупатель приложил усилия чтобы не быть признанным недобросовестным вероятность утраты купленной недвижимости минимальна.

Покупка квартиры по договору дарения

Если договор был нотариальный, то хозяин может получить дубликат у того нотариуса, который его заверял.
В выписке из ЕГРН, если ее закажет сам хозяин, будет информация о дате заключения договора и нотариусе, который его удостоверил. Но в принципе, для оформления продажи этот договор не требуется, если сейчас делать с Вами договор купли-продажи в простой письменной форме, а если у нотариуса, то он наверняка потребует.
Как давно было дарение? какие родственные отношения между дарителем и одаряемым? Прошла ли сделка дарения регистрацию в росреестре? Жив ли сейчас даритель?
Очень много вопросов и все они неспроста, т.к. от ответов на них зависит реальность оформления продажи, а главное — дальнейшая безопасность Вашего владения квартирой. Будьте осторожны! После дарения покупка небезопасна и необходим набор подстраховочных действий и дополнительных документов.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Для регистрации перехода права сейчас можно обойтись выпиской из ЕГРН, это в том случае если данные по квартире внесены в базу, причем, корректно и без ошибок. В ЕГРН содержится вся нужная информация, кто собственник, на основании чего и с какого момента. Можно заказать дубликат в Россреестре, либо в БТИ если договор дарения махровых годов и в Росреестре не учтен.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Имейте в виду, сделка как дарение между НЕ родственниками во многих случаях подозрительна и проверять такие случаи на юридическую чистоту надо очень тщательно. Во избежание рисков наймите профессионала.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Выписку можно запросить самому через МФЦ, информация по ЕГРН доступна любому физическому лицу.

Конференция ЮрКлуба

покупка квартиры, полученной по договору д.

ztr 22 Авг 2012

sya-aku 22 Авг 2012

Antiprav 22 Авг 2012

Притворной — ну и что дальше? Как это повлияет на Вашу сделку?

Сроки истекли. 90% мошенничества не усматриваю. Может, конечно, быть — но далеко не факт.

ztr 22 Авг 2012

На каком основании даритель приобрел право на эту квартиру?
Какие есть документы, подтверждающие его волю на дарение? Как их можно проверить?
Вообще говоря, Портленд+дарение+в рынок сразу после 3х лет=90% мошенничество

В договоре дарения — ссылка на договор купли-продажи от 2004 года, покупателем по которому является даритель.
Документов, подтверждающих волю на дарение, нет, да я и не представляю, что это за документы. Переписка?

Схема самого смущает жутко, но выбора особого нет, вот и пытаюсь просчитать риски.
Правильно ли я рассуждаю: сроки признания сделки дарения недействительной в данном случае можно продлить: даритель или его супруга вполне могут утверждать о том, что не знали и не могли узнать о факте незаконного дарения в силу удаленности от объекта (например, даритель заявляет, что подпись на договоре поддельная, а сам узнал о факте продажи, когда, приехав в СПб с целью пожить в своей квартире, убедился, что в ней живут другие люди, имущество выбыло помимо воли собственника, что дает дарителю право истребовать имущество из незаконного владения даже у добросовестного приобретателя).
И получается, что эта квартира — пороховая бочка(: или я в чем-то неправ?

sya-aku 22 Авг 2012

Правильно ли я рассуждаю: сроки признания сделки дарения недействительной в данном случае можно продлить: даритель или его супруга вполне могут утверждать о том, что не знали и не могли узнать о факте незаконного дарения в силу удаленности от объекта (например, даритель заявляет, что подпись на договоре поддельная, а сам узнал о факте продажи, когда, приехав в СПб с целью пожить в своей квартире, убедился, что в ней живут другие люди, имущество выбыло помимо воли собственника, что дает дарителю право истребовать имущество из незаконного владения даже у добросовестного приобретателя).
И получается, что эта квартира — пороховая бочка(: или я в чем-то неправ?

Рассуждения верны. Только это будет банальный виндикационный иск. Я сталкивалась с такими случаями.
Уезжает пациент на пмж за границу, сдает квартиру на длительный срок. После чего документы от его имени подделываются и в путь.
Если Вы лично никак не можете убедиться в воле предыдущих владельцев на отчуждение имущества, то покупать такую квартиру не следует.

Документов, подтверждающих волю на дарение, нет, да я и не представляю, что это за документы. Переписка?

Нет, договор + доверенность на его регистрацию в Росеестре.
Если там не долевка, и одаряемый не родственник — то почему договор дарения?!
Если доверка от американского нотара — то сразу в лес.
Если от российского, то ехать и проверять

ztr 23 Авг 2012

Документов, подтверждающих волю на дарение, нет, да я и не представляю, что это за документы. Переписка?

Нет, договор + доверенность на его регистрацию в Росеестре.
Если там не долевка, и одаряемый не родственник — то почему договор дарения?!
Если доверка от американского нотара — то сразу в лес.
Если от российского, то ехать и проверять

Вы имеете в виду, совпадает ли копия договора дарения, выданная мне продавцом, экземпляру, хранящемуся у нотариуса? ИМХО, несколько чересчур — я не уверен, что настолько вероятна подделка подписей одновременно дарителя и нотариуса, насколько я знаю, в таких случаях к нотариусу приводится человек с правильным паспортом.

Договор дарения — хороший способ продавцу переложить свои налоги на покупателя. Налогами же объясняют 3-летнее ожидание между получением в дар и продажей.

sya-aku 23 Авг 2012

Договор дарения — хороший способ продавцу переложить свои налоги на покупателя. Налогами же объясняют 3-летнее ожидание между получением в дар и продажей.

Это чушь собачья.
если прошла сделка была в 2004м, то в 2009м никаких бы налогов не было.
Вас однозначно пытаются надуть, бегите от этого варианта как можно дальше.

ztr 24 Авг 2012

Это чушь собачья.
если прошла сделка была в 2004м, то в 2009м никаких бы налогов не было.

Доходы от продажи стали освобождать от налогов с 01.01.2010. Хотя, конечно, Вы правы — вероятность полукриминальной квартиры достаточно высока. С другой стороны, прежний собственник-американец вряд ли сможет сказать, что не знал о продаже квартиры — в конце концов, поинтересоваться, почему он не получает уведомления из налоговой, он должен был.

sya-aku 25 Авг 2012

Доходы от продажи стали освобождать от налогов с 01.01.2010

ztr 27 Авг 2012

sya-aku 28 Авг 2012

П.17.1 ст.217 НК РФ, освобождающий от налогообложения доходы от продажи недвижимости при условии нахождения в собственности более 3-х лет, введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ и вступил в силу с 01.01.2010г. (ст.6 закона №202-ФЗ)
Насколько я помню, до 2010 года многие продавали квартиры через дарение

Да перестаньте — там другие были статьи просто.

Cordadara 14 Фев 2018

Отмена договора дарения возможно только по основаниям, предусмотренным ст.578 ГК РФ: 2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. То есть если я куплю квартиру, но право собственности еще не получу, то даритель может решить, что я квартиру порчу, и отозвать через суд договор дарения? Уж, извольте, и без доверенностей купила на авито квартиру ) Зачем людям лишние хлопоты?

Продажа по договору дарения

Некоторые владельцы недвижимости предлагают оформить право собственности на покупателя по договору дарения. Разумеется, не бесплатно. Деньги за объект передаются параллельно с подписанием дарственной. Обычно в такой схеме заинтересован продавец. Интерес покупателя – в низкой стоимости объекта. Впрочем, такая сделка в будущем может обернуться серьезными сложностями. Риски для обеих сторон настолько велики, что иногда риэлторы в таких сделках даже не берутся участвовать.

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год. К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1. Сложность продажи доли

При продаже доли продавец обязан получить от других сособственников отказ от использования преимущественного права выкупа. Это право закреплено за ними Жилищным кодексом РФ. Без получения отказа сделка не будет зарегистрирована в управлении Росреестра. Соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса или отправления извещений о продаже по почте заказным письмом с уведомлением. В извещении должна быть указана стоимость квартиры и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа. Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.

Казалось бы, схема простая. Но, как показывает практика, совладельцы нередко изъявляют желание выкупить долю. И сделать они это планируют по максимально низкой цене. Для этого используются все возможные рычаги воздействия на собственника. Впрочем, к злоупотреблению правом преимущественного выкупа прибегают не только для демпинга. Особенную сложность представляют случаи, когда отношения между владельцами испорчены, и сособственники препятствуют продаже доли из принципа.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Дарение затевают ради того, чтобы не получать согласие остальных дольщиков. В этом случае оно не требуется. Долю можно продать, если отношения между совладельцами нормальные, а если нет, то продать бывает сложно, так как те ребята в последний момент начинают чинить препятствия. Они заявляют о том, что будут приобретать сами, сделка распадается, а сособственники в итоге тоже не покупают. Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры. Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
«У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».

2. При нежелании выплачивать налог при продаже

При продаже объекта, который был в собственности менее трех лет, продавец обязан выплатить налог в размере 13% от его стоимости. В случае продажи через договор дарения обязанность выплатить налог перекладывается с продавца на покупателя, так как, формально, в такой сделке покупатель является одаряемым.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя. Согласно Семейному кодексу РФ, при дарении недвижимости близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами) налог не взимается.

В остальных случаях, в соответствии с Налоговом кодексом РФ, одаряемый обязан самостоятельно исчислить НДФЛ (13% от стоимости квартиры) с полученного дохода. Если стоимость подарка не определена, то в расчет принимается оценочная стоимость квартиры БТИ, которая обычно в разы ниже рыночной.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
« Одаряемый платит налог от оценочной стоимости БТИ. Она небольшая. Или второй вариант: если в договоре дарения указывается стоимость даримого имущества, то в этом случае с нее выплачивается налог. Но если она окажется чувствительно меньше оценочной стоимости БТИ, то налоговая запросит справку из БТИ об оценочной стоимости и возьмет налог с этой суммы».

Преступление

Дарение является безвозмездной сделкой. Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда. Скорее всего, иск о возмещении расходов суд не примет, потому что договор дарения безвозмездный».

Единственный способ вернуть деньги – расторгнуть сделку в судебном порядке. Для этого покупателю предстоит доказать, что под видом дарения была проведена сделка купли-продажи. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, такая операция является притворной сделкой. При наличии доказательств или свидетельских показаний такая сделка легко оспаривается в суде.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Притворной сделкой по закону признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Если по договору предполагается встречная передача вещи или права либо предполагается встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор согласно п. 2 ст. 170 и п. 1 ст. 552 ГК РФ признается притворной сделкой. Если была заключена притворная сделка, то такую сделку через суд могут оспорить стороны, а также заинтересованные лица (долевые собственники, наследники). Все полученное по такой сделке должно будет вернуться каждой из сторон».

При расторжении сделки суд обяжет продавца вернуть полученную от покупателя сумму. Учитывая, что цена объекта нигде не зафиксирована, стоимость будет определяться исходя из рыночного уровня. А эта величина с момента совершения сделки может измениться.

Впрочем, гораздо чаще инициаторами расторжения подобной сделки выступает не покупатель, а третьи лица. Обычно ими являются родственники дарителя, у которых были собственные планы на «подаренный» объект. В судах доказывается, что владелец не отдавал отчет своим действиям, когда дарил свое жилье незнакомому человеку. Особенно правдоподобно это выглядит в тех случаях, когда дарение существенно ухудшило жилищные условия дарителя. Расторжение притворной сделки возможно даже после перепродажи квартиры.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«По закону при перепродаже следующий покупатель является добросовестным приобретателем. Хотя были случаи оспаривания и таких сделок. Например, когда доказывается, что это было сделано специально. Когда продавец знал, что будет оспариваться сделка дарения, но все равно продал объект.
Был случай, обратилась женщина. Ее отец в возрасте, когда уже был слепым, подарил земельный участок мужчине, который за ним ухаживал. После этого прошло шесть лет, дочь подала в суд для оспаривания этой сделки, она пыталась доказать, что пожилой человек не понимал, что делал. Процесс затянулся, мужчина перепродал участок знакомому, который тоже перепродал. В итоге, несмотря на две возмездные сделки, суд признал сделки ничтожными. Дочь стала обладательницей участка
».

Дарение является безвозмездной сделкой, и передача денег нивелирует факт дарения. Чтобы исключить доказательную базу для оспаривания сделки, при продаже по договору дарения расписки не пишутся. Деньги передаются продавцу без каких-либо подтверждающих документов. Причем, это происходит еще до регистрации права собственности на покупателя. В большинстве сделок, деньги передаются при подписании дарственной. Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»:
«Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует. Для определения данного вопроса необходимо будет производить анализа всех событий связанных с этой сделкой, включая мотивы совершения сделки».

Покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги, которых у него уже может не быть.

Из-за злоупотребления правом первоочередного выкупа доли или из-за большого количества содольщиков, продавцы иногда оказываются заложниками ситуации. Участники рынка считают, что в этом вопросе должны произойти изменения на законодательном уровне, поскольку сегодня подобная схема может быть использована не только для продажи недвижимости, но и для мошенничества.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

Комментарии юриста:

Смотрите так же:

  • Госпошлина курск развод Размеры госпошлины Размеры государственной пошлиныСтатья 333.26 Налогового кодекса Российской Федерации 1. За государственную регистрацию актов гражданского состояния и другие юридически […]
  • Статью 131 гпк рф Требования к исковому заявлению - ст. 131, 132 ГПК РФ Статья 131. ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ 1. Исковое заявление подается в суд в письменной форме. 2. В исковом заявлении […]
  • Комментарий статья 178 гк рф Статья 178 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения Текущая редакция ст. 178 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год 1. Сделка, […]
  • Госпошлина на арест имущества Госпошлина на арест имущества Обеспечение иска – мера, возможная в любой стадии искового производства до вынесения судом решения. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, […]
  • Новый закон о госслужбе рк 2018 Новый закон о госслужбе рк 2018 Сможете задавать вопросы руководителям госорганизаций и получать на них ответы, получите доступ к документам для скачивания. Сможете пользоваться […]