Совместное управление имуществом

Договор о совместной деятельности(доверительного управления имуществом)

1. При осуществлении организациями и гражданами деятельности в рамках договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) всегда на практике возникал вопрос о том, кто же является плательщиком НДС.

С 1 января 2006 года порядок уплаты НДС при осуществлении операций в соответствии с договором о совместной деятельности регулируется ст. 174.1 Налогового кодекса РФ. Для этого установлены следующие правила.

Плательщиком налога по договору о совместной деятельности (лицом, исполняющим обязанности налогоплательщика) является один из участников договора, который осуществляет ведение общего учет облагаемых операций. При этом ведение общего учета операций, подлежащих налогообложению, возлагается на участника товарищества, которым являются российская организация либо индивидуальный предприниматель. При этом участники договора должны самостоятельно определить лицо, но которое возлагается данная обязанность.

Иными словами, плательщиком НДС по договору о совместной деятельности является российская организация (или индивидуальный предприниматель), на которую (которого) возложена обязанность по ведению общего учета операций, подлежащих налогообложению НДС.

Основными обязанностями плательщика НДС по договору о совместной деятельности являются:

— ведение налогового учета по НДС:

— исчисление и уплата налога;

— заполнение и предоставление налоговой декларации;

— учет, хранение и выставление счетов-фактур;

— ведение раздельного учета поступающего имущества, работ, услуг при осуществлении иного вида деятельности.

В связи с этим, при организации хозяйственной деятельности в рамках договора о совместной деятельности необходимо учитывать следующее.

Во-первых, при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором простого товарищества счета-фактуры должны выставляться только тем участником товарищества, которому поручено ведение общего учета облагаемых операций. В данном случае счета-фактуры он выставляет от своего имени.

Во-вторых, налоговый вычет при исчислении НДС в рамках договора простого товарищества также предоставляется только тому участнику товарищества, которому поручено ведение общего учета облагаемых операций. В данном случае счета-фактуры должны выписываться именно на это лицо.

В-третьих, как уже было отмечено ранее, при осуществлении участником товарищества, ведущим общий учет облагаемых операций, иной деятельности право на вычет сумм налога возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, и имущественных прав, используемых при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества и используемых им при осуществлении иной деятельности.

До 1 января 2006 года глава 21 «Налог на добавленную стоимость» не устанавливала никаких особенностей уплаты НДС в рамках договора о совместной деятельности. Вместе с тем, НДС в рамках совместной деятельности подлежал уплате в общем порядке. При этом само простое товарищество налогоплательщиком не становилось. Обязанность по уплате НДС в рамках договора о совместной деятельности возникала в том случае, если участники договора являлись плательщиками НДС. Данное положение стало особенно актуальным с 1 января 2001 года, когда физические лица — предприниматели тоже стали плательщиками НДС. Следовательно, при заключении договора простого товарищества между организациями и предпринимателями каждый из участников сам по себе уже является плательщиком НДС.

При этом необходимо отметить, что заключение договора о совместной деятельности с целью осуществления предпринимательской деятельности между обычными физическими лицами, с одной стороны, и организациями и предпринимателями — с другой, запрещено гражданским законодательством. Так, согласно п. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Также следует отметить, что включение в состав участников договора о совместной деятельности организации или индивидуального предпринимателя, которые получили освобождение от уплаты НДС, не является основанием для освобождения от уплаты НДС в рамках данного договора. Указанные освобождения носят индивидуальный характер и не могут распространяться на облагаемые обороты всей совместной деятельности.

2. С 1 января 2006 года порядок уплаты НДС при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом регулируется также ст. 174.1 Налогового кодекса РФ.

Плательщиком НДС по договору доверительного управления является доверительный управляющий.

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить от своего имени соответствующие счета-фактуры.

Налоговый вычет по товарам (работам, услугам) и по имущественным правам, приобретаемым в соответствии с договором доверительного управления имуществом, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных на имя доверительного управляющего.

При осуществлении доверительным управляющим иной деятельности право на вычет сумм налога возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг), и имущественных прав, используемых при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности.

Электронная библиотека

Права и обязанности доверительного управляющего. Основной обязанностью управляющего является надлежащее осуществление доверительного управления вверенным ему имуществом. Доверительный управляющий обязан обособить вверенное ему имущество от своего личного имущества, а также от находящегося у него имущества других лиц. Исключение составляют ценные бумаги, при передаче в доверительное управление которых может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, принадлежащих разным лицам. Обусловлено это тем, что совместное управление одного эмитента ценными бумагами, принадлежащими нескольким лицам, может значительно повысить его эффективность, например, путем принятия необходимого решения на собрании акционеров.

Переданное в доверительное управление имущество должно отражаться у доверительного управляющего на отдельном балансе, четко отграниченном от баланса его собственного имущества. Доверительный управляющий обязан вести самостоятельный учет имущества, переданного ему в доверительное управление, в котором должны отражаться все операции, связанные с этим имуществом. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п. 1 ст. 1018 ГК). Все доходы, полученные от доверительного управления имуществом, должны зачисляться на этот банковский счет. С того же счета осуществляются и все расходы по доверительному управлению имуществом.

Доверительный управляющий обязан обеспечить высокий профессиональный уровень управления вверенным ему имуществом. Если в качестве доверительного управляющего выступает юридическое лицо, то его руководитель, как правило, выделяет для целей доверительного управления профессионально подготовленных работников, обладающих необходимой квалификацией и опытом работы в соответствующей сфере. В тех случаях, когда доверительный управляющий является индивидуальным предпринимателем, он также должен обладать необходимыми навыками и осуществлять доверительное управление имуществом на требуемом профессиональном уровне. Когда же доверительный управляющий не является предпринимателем, к его деятельности по доверительному управлению имуществом нельзя предъявлять столь высокие профессиональные требования. Однако и в этих случаях доверительный управляющий должен действовать разумно и добросовестно, поскольку указанные требования предъявляются к любому участнику гражданского оборота.

Доверительный управляющий обязан поддерживать вверенное ему имущество в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность. При этом он обязан проявлять в отношении указанного имущества такую же заботу, внимательность и осмотрительность, как в отношении своего имущества. Иногда обязанности доверительного управляющего этим и ограничиваются. Например, в случае длительного отсутствия собственника жилого дома он может договориться с доверительным управляющим о том, что последний будет до его возвращения поддерживать дом в надлежащем состоянии. В большинстве же случаев в обязанность доверительного управляющего входит еще и вовлечение переданного ему имущества в гражданский оборот в целях получения максимальной прибыли или иной выгоды. В такой ситуации доверительный управляющий обязан не только сохранить переданное ему имущество, но и обеспечить его наиболее эффективное использование в целях получения прибыли или иной выгоды. Так, жилой дом может сдаваться в аренду по цене, не ниже рыночной.

Доверительный управляющий обязан принимать все необходимые и доступные ему разумные меры, чтобы не допустить обесценения вверенного ему имущества. Так, в слу

чае падения на бирже курса акций, переданных в доверительное управление, управляющий обязан предпринять все зависящие от него меры по поддержанию курса этих акций.

Поскольку переданное в доверительное управление имущество находится во владении управляющего, ему лучше чем кому бы то ни было становится известным о нарушении прав на это имущество. В связи с этим в обязанности доверительного управляющего входит также защита прав на имущество, находящееся в его доверительном управлении.

Доверительное управление имуществом осуществляется в интересах учредителя управления или указанного им лица. Поэтому последние должны знать, насколько успешно осуществляется доверительное управление имуществом и в какой степени это соответствует их интересам. В силу этого п. 4 ст. 1020 ГК устанавливает обязанность доверительного управляющего предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 1024 ГК). Так, в договоре может быть предусмотрено, что имущество передается выгодоприобретателю, а не учредителю управления. Имущество подлежит возврату в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом естественного износа, если договором доверительного управления не предусмотрено иное. Имущество передается со всеми улучшениями, приращениями, доходами и долгами, которые имеют место на момент прекращения действия договора доверительного управления имуще-ством.

Для достижения целей доверительного управления имуществом и надлежащего исполнения возложенных на доверительного управляющего обязанностей он наделяется достаточно широкими полномочиями. При передаче в доверительное управление вещей доверительный управляющий вправе от своего имени осуществлять принадлежащие учредителю управления правомочия по владению, пользованию и распоряжению этими вещами. Бели в доверительное управление передаются субъективные права, доверительный управляющий вправе осуществлять от своего имени те действия, возможность совершения которых предусмотрена содержанием этих прав. Доверительный управляющий осуществляет триаду правомочий собственника, а также переданные ему в доверительное управление субъективные права по своему усмотрению. Вместе с тем пределы усмотрения доверительного управляющего ограничены интересами учредителя управления и выгодоприобретателя, поскольку он обязан действовать в их интересах.

Доверительный управляющий не вправе использовать вверенное ему имущество в своих интересах или в интересах третьих лиц. В частности, доверительный управляющий не вправе использовать переданное ему имущество для оплаты долгов, не относящихся к доверительному управлению этим имуществом, не может передавать его в залог или обременять иным образом для обеспечения исполнения обязательств, не связанных с деятельностью по доверительному управлению. Доверительный управляющий не вправе также обращать переданное ему имущество в свою собственность или собственность своих родственников, акционеров, дочерних предприятий и т. п. Не может доверительный управляющий отчуждать вверенное ему имущество по безвозмездным сделкам, поскольку это противоречит интересам учредителя управления и выгодоприобретателя.

В целях защиты интересов учредителя управления п.

Поскольку доверительный управляющий осуществляет от своего имени правомочия собственника, ему в соответствии с п. 3 ст. 1020 ГК предоставляется право требовать устранения всякого нарушения этих правомочий (ст. 301–305 ГК). Хотя в законе об этом прямо и не говорится, но из смысла закона вытекает, что при передаче в доверительное управление субъективных прав управляющий приобретает право требовать защиты этих прав как общими для всех субъективных гражданских прав способами (ст. 12 ГК), так и специальными способами, рассчитанными на конкретные виды субъектных прав. Так, в случае передачи в доверительное управление патентных прав управляющий имеет возможность защищать эти права всеми способами, предусмотренными Патентным законом РФ.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом. Важным и достаточно мощным стимулом к наиболее эффективному управлению имуществом является закрепленное в ст. 1023 ГК правило о том, что доверительный управляющий получает вознаграждение и возмещает необходимые расходы только за счет доходов от использования этого имущества. Если доверительному управляющему не удается извлечь доходы от использования имущества, то он не только не получает вознаграждение, но ему и не возмещаются расходы по управлению имуществом. Ни учредитель, ни выгодоприобретатель не обязаны выплачивать вознаграждение или возмещать расходы доверительному управляющему из своего имущества, не переданного в доверительное управление.

Форма вознаграждения доверительного управляющего может быть самой различной. Наиболее типичной и соответствующей природе отношений по доверительному управлению имуществом является вознаграждение в форме процентов от доходов, полученных в результате доверительного управления имуществом. Вознаграждение может быть установлено и в твердой денежной сумме, выплачиваемой ежемесячно (ежеквартально, ежегодно) или по окончании доверительного управления имуществом. Бели выгода от использования имущества выражена в натуре (например, приплод животных), то и вознаграждение может выплачиваться в натуральной форме. Возможна и смешанная форма выплаты вознаграждения, например, в твердой денежной сумме и процентах от доходов или в натуральной и денежной формах.

Если договор доверительного управления имуществом является безвозмездным, доверительный управляющий имеет право лишь на возмещение всех необходимых расходов по доверительному управлению имуществом.

Доверительный управляющий обязан осуществлять деятельность по доверительному управлению имуществом в течение всего срока действия договора и не вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако в порядке исключения из указанного общего правила доверительному управляющему предоставлена возможность отказаться от осуществления доверительного управления имуществом, если наступили обстоятельства, при которых он не может лично осуществлять доверительное управление имуществом, например в случае ухудшения своего здоровья. При этом он обязан уведомить учредителя управления об отказе от осуществления доверительного управления за три месяца, если договором не предусмотрен иной срок уведомления (п. 2 ст. 1024 ГК).

Права и обязанности учредителя управления и выгодоприобретателя. Учредитель доверительного управления вправе осуществлять контроль за деятельностью управляющего в части соответствия ее условиям заключенного договора, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность по управлению имуществом. Для этого он вправе получать все необходимые сведения и отчеты от управляющего в сроки, установленные договором, а если договором такие сроки не установлены, – в разумные сроки (п.

2 ст. 314 ГК). В случае выявления нарушений условий договора учредитель управления вправе требовать от доверительного управляющего устранения этих нарушений и их последствий в разумные сроки.

Учредитель управления вправе также требовать от управляющего передачи ему доходов и иных поступлений, полученных в результате доверительного управления его имуществом, если иное не предусмотрено условиями договора.

В отличие от доверительного управляющего учредитель управления вправе в любое время отказаться от договора при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения. Об этом он обязан уведомить управляющего за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления (п. 2 ст. 1024 ГК).

На учредителе управления лежат и некоторые обязанности. Основной является обязанность по выплате доверительному управляющему вознаграждения, предусмотренного договором, и возмещение ему необходимых расходов по доверительному управлению имуществом. Эта обязанность, как правило, исполняется учредителем управления путем предоставления управляющему права удерживать причитающееся ему вознаграждение и понесенные им необходимые расходы из доходов и иных поступлений, полученных в результате доверительного управления имуществом. Учредитель доверительного управления не вправе отчуждать, сдавать в залог и совершать иные сделки в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Такой вывод вытекает из природы доверительного управления имуществом, предполагающей, что в период действия договора доверительного управления правомочия собственника осуществляет доверительный управляющий, а не собственник (ст. 1012 ГК).

Как кредитор в обязательстве по доверительному управлению имуществом учредитель управления несет и кредиторские обязанности, без исполнения которых управляющий не может надлежащим образом исполнять лежащие на нем обязанности. Так, учредитель управления обязан обеспечить доверительного управляющего сведениями и документацией, необходимыми ему для эффективного управления имуществом. Учредитель управления обязан не вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность по управлению его имуществом и т. д.

Если договор доверительного управления имуществом заключен в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), то указанные выше права возникают не у учредителя управления, а у выгодоприобретателя (ст. 430 ГК). Кроме того, выгодоприобретатель вправе в любое время и без каких-либо условий отказаться от прав, предоставленных ему по договору доверительного управления имуществом. В этом случае договор доверительного управления имуществом прекращается. Однако в самом договоре может быть предусмотрено иное, например, что права выгодоприобретателя в случае его отказа от договора переходят к учредителю управления или вновь назначенному им лицу.

Как составить договор совместного управления имуществом, если я продаю 1/2 долю магазина?

Здравствуйте! у меня в собственности есть магазин, я собираюсь 1/2 этого магазина продать др человеку. Нужно составить договор совместного управления этим имуществом. Есть ли шаблоны такого договора? И если да, то как его получить?

Ответы юристов (1)

За составлением документа необходимо обратиться в другой раздел сайта или к любому из юристов в чат.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Субъекты доверительного управления, доверительный управляющий

Участниками в отношениях по доверительному управлению могут быть:

Учредителем доверительного управления в общем случае на основании ст.

Собственник имущества принимает решение об учреждении доверительного управления, и именно он заключает договор и учреждает управление.

Как указано в Постановлении ФАС Поволжского округа от 9 марта 2004 г. по делу N А72-2890/03-Г199, доверительное управление имуществом может быть учреждено только собственником данного имущества (ст. 1014 ГК РФ), поэтому договор доверительного управления, заключенный не собственником этого имущества, является ничтожным.

Учредителем управления может быть любое физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель.

Отметим, что в некоторых случаях, предусмотренных законом, в роли учредителя управления, а следовательно, стороны по договору может выступить не сам собственник, а другое лицо — орган опеки и попечительства (ст. ст. 38, 42, 43 ГК РФ), нотариус или исполнитель завещания (душеприказчик) (ст. 1173 ГК РФ) и другие. Однако и в таких случаях учредитель управления действует в интересах самого собственника или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ).

Кроме того, в роли учредителя управления, не являющегося собственником имущества, может выступать и обладатель исключительного права, а также обязательственного права, удостоверенного бездокументарной ценной бумагой (ст. 1013 ГК РФ). Также сюда можно отнести лицо, передавшее в доверительное управление те денежные средства, которые размещены в кредитной организации. Поскольку размещенная на банковском счете сумма денежных средств представляет собой обязательственное право требования, а не саму вещь, учредитель управления — вкладчик в этом случае выступает не как собственник, а как обладатель обязательственного права. Заметим, что это не влияет на объем его прав как учредителя доверительного управления, которые в этой ситуации близки по объему к правам собственника.

Еще одним субъектом доверительного управления является выгодоприобретатель, которым может быть любое физическое или юридическое лицо (например, благотворительная организация).

Если договор доверительного управления заключается в пользу выгодоприобретателя, то к такому договору применяются правила, установленные ст. 430 ГК РФ. Так, стороны договора учредительного управления не могут расторгать или изменять заключенный договор без согласия выгодоприобретателя.

Отметим, что в качестве выгодоприобретателя может выступать и сам учредитель, устанавливая доверительное управление в свою пользу.

Третьим субъектом доверительного управления имуществом является доверительный управляющий, которым может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия (п. 1 ст. 1015 ГК РФ).

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Пунктами 2, 3 ст. 1015 ГК РФ дополнительно установлено, что в качестве доверительного управляющего не может выступать государственный орган или орган местного самоуправления, а доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

Статьей 1020 ГК РФ установлены права и обязанности доверительного управляющего. Так, доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление.

Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

Доверительный управляющий осуществляет распоряжение недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных договором доверительного управления.

При этом права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.

Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст. ст. 301, 302, 304, 305 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1021 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично, кроме случаев, предусмотренных п. 2 ст. 1021 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 1021 ГК РФ определено, что доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

В то же время доверительный управляющий даже после передачи управления продолжает нести ответственность за действия поверенного. Кроме того, поверенный совершает юридические и фактические действия с перешедшим к нему имуществом от имени доверительного управляющего, а не от своего имени либо имени учредителя управления.

В соответствии с п. 1 ст. 1022 ГК РФ доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Размер причиненных убытков определяется по правилам ст. ст. 15 и 393 ГК РФ.

Обязательства по сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в порядке, установленном п. 3 ст. 1022 ГК РФ. Учредитель управления может в этом случае потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков (п. 2 ст. 1022 ГК РФ).

Долги по обязательствам, возникшим при доверительном управлении, погашаются за счет переданных объектов. Если средств недостаточно, взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а если и этого окажется мало — на имущество учредителя (п. 3 ст. 1022 ГК РФ).

Учредитель может прописать в договоре требование о том, что управляющий должен предоставить ему залог в обеспечение возмещения возможных убытков (п. 4 ст. 1022 ГК РФ).

Статьей 1023 ГК РФ установлено, что доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором. Учредитель также обязан возмещать управляющему обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом (это правило действует и в случае безвозмездного управления имуществом). Делать это необходимо за счет доходов от использования этого имущества.

В то же время доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением имуществом, иначе ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов.

управление недвижимым имуществом

Большой англо-русский и русско-английский словарь . 2001 .

Смотреть что такое «управление недвижимым имуществом» в других словарях:

Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом — любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ ПОДОПЕЧНОГО, ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ — управление недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного по доверенности органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства заключает с управляющим, определенный этим органом, договор о доверительном управлении таким имуществом … Большой экономический словарь

Управление многоквартирными домами — О совместном управлении одной и той же территории несколькими государствами см. Кондоминиум (международное право) Кондоминиум (лат. con вместе и dominium владение) совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом, но также и… … Википедия

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ — в соответствии со ст. 895 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий… … Юридический словарь современного гражданского права

договор доверительного управления имуществом — договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а др. сторона обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя… … Большой юридический словарь

Договор доверительного управления имуществом — (англ. contract of trust control of property) в РФ гражданско правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (учредитель управления) передает др. стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное… … Энциклопедия права

ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ — договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в… … Финансово-кредитный энциклопедический словарь

УНИ — управление недвижимым имуществом управление промышленности нерудных ископаемых установка для проверки навигационного индикатора Уфимский нефтяной институт … Словарь сокращений русского языка

АДМИНИСТРАЦИЯ НАСЛЕДСТВА — ESTATE SETTLEMENTПри управлении наследственным имуществом первоочередными обязанностями управляющего наследством (администратора наследства) являются следующие: исполнение воли и указаний, содержащихся в завещании; соблюдение всех требований… … Энциклопедия банковского дела и финансов

Девелопер — (Develop) Содержание Содержание 1. Профессия 2. Девелопер — проявитель Девелопер — это развивать, разрабатывать, создавать, совершенствовать. Может использоваться в следующих значениях: Девелопер — это специалист, занимающийся… … Энциклопедия инвестора

УНИ — управление недвижимым имуществом УНИ УФНИ Уфимский нефтяной институт после: УГНТУ г. Уфа, образование и наука, энерг. УНИ Словарь: С. Фадеев. Словарь сокращений современного русского языка. С. Пб.: Политехника, 1997. 527 с. УФНИ … Словарь сокращений и аббревиатур

Формы взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью

На сегодняшний день существует семь основных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью либо управляющей компанией, представленных на рис. 2.2:

• хозяйственное управление недвижимым имуществом (собственник управляет недвижимым имуществом самостоятельно);

• аутсорсинг (передача части функций по эксплуатации и управлению на подряд другой компании);

• оперативное управление недвижимым имуществом;

• управление арендой или субарендой недвижимого имущества;

• создание совместного предприятия или заключение договора о совместной деятельности;

• доверительное управление недвижимым имуществом;

• доверительное управление финансами, вложенными в недвижимостью (в закрытый паевой фонд).

Данная типология систематизирует существующие на рынке недвижимости формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью и позволяет охарактеризовать весь спектр форм передачи недвижимого имущества в управление – от самых крайних форм (хозяйственного управления и доверительного управления объектом или финансами) до наиболее часто используемых (оперативное управление, управление арендой и совместное управление).

Каждой из форм определен субъект рынка недвижимости, который занимается управлением недвижимостью собственника недвижимого имущества. Также определены полномочия собственника и управляющего недвижимостью относительно принятия решений и контроля над расходами и доходами недвижимого имущества в каждой из выявленных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью.

Рис. 2.2. Типология форм взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью, распределение их полномочий в каждой из форм

По мере перехода от одной крайней формы (хозяйственное управление или управление недвижимым имуществом подразделением компании собственника) к другой крайней форме (доверительное управление имуществом или управление финансами, вложенными в недвижимостью, в паевой форме) можно наблюдать постепенный переход полномочий в принятии стратегических решений и контроле над расходными и доходными статьями бюджета объекта от собственника недвижимого имущества к профессиональному управляющему недвижимостью.

Кроме того, в типологии в верхней части рис. 2.2 представлена интерпретация существующих в России форм взаимодействия собственника с управляющим недвижимостью применительно к содержанию деятельности иностранных профессиональных управляющих компаний: facility, property и asset management.

Взаимоотношения управляющего недвижимостью с собственниками, арендаторами, другими пользователями объектом недвижимости, поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту управления, строятся на договорной основе (за исключением хозяйственного управления, когда недвижимым имуществом собственник управляет самостоятельно, рис. 2.3).

Рис. 2.3. Схема хозяйственного управления недвижимым имуществом

Условия договоров, заключаемых управляющей компанией, не должны выходить за рамки прав и полномочий управляющей компании, предоставленных ей учредителем управления, нарушать его права и законные интересы. Договор необходимо заключать на срок один год и более (рекомендуется более длительный срок, так как минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиции в объект недвижимости – пять лет).

Рассмотрим представленные в типологии формы передачи недвижимого имущества подробнее в порядке, представленном на рис. 2.2 (слева направо).

Передача части функций собственника, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, по договору подряда сторонней компании (аутсорсинг) или передача объекта в оперативное управление по договору поручения, либо агентскому договору больше всего подходит для решения конкретных задач по управлению недвижимостью (рис. 2.4). Это следует из главной отличительной особенности передачи объекта по агентскому договору – возможность частичной передачи собственником (учредителем управления) своих полномочий относительно недвижимого имущества управляющему недвижимостью (или управляющей компании).

Рис. 2.4. Схема оперативного управления недвижимым имуществом

Управление недвижимостью, при передаче объекта по агентскому договору, как правило, сводится к выполнению управляющей компанией отдельных функций по управлению (например, по сдаче в аренду свободных площадей, технической эксплуатации недвижимого имущества и других).

Передача объекта в управление по договору аренды с правом передачи в субаренду наиболее целесообразна для случаев, когда учредитель управления заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления недвижимостью. При передаче объекта по договору аренды обязанность по проведению текущего ремонта, а также, в случае договоренности, и капитального ремонта объекта перекладывается на арендатора – управляющую компанию, так как последняя прямо заинтересована в улучшении состояния объекта для его коммерческого использования. Расходы управляющей компании на ремонт, по договоренности сторон, можно засчитывать в счет арендной платы. Доходы управляющей компании от использования объекта должны окупать расходы по уплате арендной платы, а также по ремонту и содержанию объекта, осуществляемые при данном способе из собственных средств.

Управление недвижимостью путем создания совместного предприятия, в которое в качестве вклада в уставной капитал вносится недвижимое имущество или которому объект недвижимости передается в аренду, является наиболее целесообразным при необходимости разделить затраты на эксплуатацию объекта недвижимости, а также риски, возникающие при управлении недвижимостью, между учредителем управления и управляющим недвижимостью. Кроме того, управлять недвижимостью совместно можно без создания совместного предприятия – через заключение договора о совместной деятельности, который предполагает непосредственное участие учредителя управления в управлении недвижимостью.

Доверительное управление (рис. 2.5) является наиболее подходящим способом для долгосрочного управления недвижимостью, с передачей объекта управляющей компании, но сохранением за учредителем управления права собственности на объект управления. В этом случае учредитель управления передает все функции по эксплуатации и управлению недвижимостью управляющей компании и получает возможность с оговоренной периодичностью получать доход за вычетом расходов, связанных с технической эксплуатацией недвижимого имущества, и вознаграждения управляющей компании.

При передаче в доверительное управление государственного имущества существует ряд ограничений: во-первых, предметом доверительного управления не может быть имущество, переданное на праве хозяйственного ведения государственным унитарным предприятиям; во-вторых, концепция и программа доверительного управления государственным имуществом должна быть согласована с местными органами исполнительной власти или муниципальным образованием, ответственным за исполнение бюджета управления; в-третьих, программа управления государственным объектом недвижимости не может привести к уменьшению доходов государственного бюджета от использования данного объекта.

Рис. 2.5. Схема доверительного управления недвижимым имуществом

В рамках договора собственник (учредитель управления) передает в доверительное управление свое имущество па определенный договором срок управляющему, который, подписывая договор, обязуется управлять доверенным ему имуществом в интересах собственника или лица, указанного последним, выгодоприобретателя. Управляющий вправе совершать любые юридические и фактические действия в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, за исключением случаев, когда такие действия прямо запрещены законом или действующим договором. В роли доверительного управляющего может выступать только коммерческая организация или частный предприниматель [4].

Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. При этом передача в доверительное управление недвижимости должна быть оформлена по правилам договора продажи недвижимого имущества. В частности, передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При передаче в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса необходимы акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия и перечень всех его обязательств. Помимо сказанного, следует иметь в виду, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации [4, 22].

Одной из обязанностей доверительного управляющего является предоставление учредителю управления, а также выгодоприобретателю (если это не одно и тоже лицо) отчетов о своей деятельности. При этом доверительный управляющий обязан составлять и предоставлять учредителю управления информацию, необходимую для формирования отчетной, налоговой и иной документации в порядке и в сроки, оговоренные договором доверительного управления.

Если учредитель управления примет отчет управляющего без возражений, считается, что обязанности управляющего исполнены надлежащим образом. Помимо этого, отсутствие возражений учредителя имеет важное значение для выплаты управляющему предусмотренного договором вознаграждения и возмещения необходимых расходов, поскольку источником выплаты являются доходы, полученные от использования, переданного в управление недвижимого имущества.

Кроме того, законодательство предусматривает ряд необходимых для заключения договора условий, при несоблюдении которых договор может считаться незаключенным. К числу таких условий относятся:

• указание точного состава передаваемого в управление имущества, так как оно по окончании срока договора по общему правилу подлежит возврату учредителю управления;

• наименование выгодоприобретателя, в пользу которого учреждается доверительное управление;

• указание размера и форма вознаграждения, выплачиваемого управляющему, если договор не признан сторонами безвозмездным;

• указание срока действия договора (договор доверительного управления является срочным, и срок его действия не может превышать пяти лет).

Относительно новым способом является передача объекта по договору о доверительном управлении закрытым паевым инвестиционным фондам. Такой способ применяется в случаях, когда для наиболее эффективного использования недвижимого имущества нескольких учредителей управления необходимо его объединение (например, различные собственники помещений в здании, либо собственники нескольких зданий, в совокупности представляющих комплекс функционально взаимосвязанных объектов). Основным преимуществом данной формы являются льготы по налогу на прибыль, который выплачивается, только в случае продажи учредителем управления своего пая, т.е. отсутствует двойное налогообложение. К отрицательным сторонам данной формы относится факт образования общей долевой собственности участников закрытого паевого инвестиционного фонда па недвижимое имущество, переданное в качестве паев, а также невозможность выделения кем-либо из участников своей доли в натуре.

В большинстве случаев порядок определения оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющего недвижимостью, а также эффективной схемы управления конкретным объектом недвижимости собственнику, не имеющему соответствующих профессиональных знаний или опыта, не понятен по причине отсутствия общепринятых показателей эффективности управления недвижимостью и методик их оценки. Именно это и является актуальной проблемой, мешающей собственнику принимать обоснованные и действенные решения в целях развития своего недвижимого имущества и, одновременно, препятствующей развитию рынка управления недвижимостью.

В результате собственник вынужден принимать решение интуитивно или доверяться управляющему недвижимостью, что с теоретической точки зрения является ненаучным подходом, а с практической – экономически нецелесообразным, поскольку управляющий недвижимостью, помимо интересов собственника, стремится реализовать собственные коммерческие цели либо цели управляющей компании, которую он представляет.

По этой причине после определения и структурирования стратегических целей управления недвижимостью, выявления нескольких оптимальных форм взаимодействия собственника недвижимого имущества и управляющей компании предлагается проведение всестороннего и детального анализа факторов внешней и внутренней среды, препятствующих или способствующих эффективному управлению недвижимым имуществом.

Смотрите так же:

  • Статья 13 части 1 пункт ч тюмень Статья 13. Дополнительные меры социальной поддержки семей, имеющих детей Статья 13. Дополнительные меры социальной поддержки семей, имеющих детей Информация об изменениях: Законом […]
  • Юрист лосев Лосев Андрей Закажите у юриста консультацию, документ или напишите сообщение Обратиться к юристу Юрист, как врач - ему можно доверить самое сокровенное. На проекте: с 22 Июля […]
  • Военный комиссариат г ижевск октябрьский район Военкоматы Ижевска: адреса и телефоны На данной странице находятся адреса и контактные телефоны военных комиссариатов в Ижевске. С помощью данного списка вы можете с легкостью найти […]
  • Мировой суд правобережного района магнитогорск Мировой суд правобережного района магнитогорск Правобережный районный суд г.Магнитогорска Челябинской области В связи с обновлением программного обеспечения, отвечающего за работу сайта […]
  • П1 ст 167 Статья 167. Момент определения налоговой базы 1. В целях настоящей главы моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено пунктами 3, 7 — 11, 13 — 15 настоящей статьи, […]